財富商業(yè)廣場(財富花園、步行街)建設(shè)項目位于湖南岳陽市平江縣城人居密集、配套設(shè)施完善的老城區(qū)中心位置。由江西大型專業(yè)房產(chǎn)公司“江西財富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”投資開發(fā)，公司從2002年10月起進(jìn)入平江進(jìn)行項目調(diào)研,先后投入調(diào)研經(jīng)費(fèi)百余萬元,從2003年6月組織專人到全國多個省市20余條步行街考察,并先后邀請上海同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃設(shè)計院,江西南昌大學(xué)規(guī)劃院,長沙華楚設(shè)計股份有限公司對項目進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃,并聘請廣東省海言創(chuàng)新企業(yè)顧問有限公司、長沙五洲半島策劃有限公司等房地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)為項目全程策劃和對項目進(jìn)行可行性評估,相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)一致認(rèn)為該項目具有地理條件優(yōu)勢,開發(fā)理念新,城市市場潛力大,項目規(guī)劃品位高,是小城市里的大項目,開發(fā)前景十分樂觀。

一、項目基本情況

    平江縣位于湖南北部，隸屬岳陽市，與江西修水、湖北通城交界，跨省商貿(mào)、物流頗多商機(jī)，合作市場活動頻繁、商務(wù)豐富，是湘鄂贛三省邊界的重要邊貿(mào)中心和湖南省與鄰省商務(wù)活動的重要窗口。

    平江行政管轄面積為4125平方公里，人口約110萬，（其中縣城人口為15萬人），湘江的主要支流——汩羅江在該縣境內(nèi)長達(dá)193公里，京珠高速公路從縣境通過，縣城地勢開闊平坦，汩羅江從城區(qū)中部象條騰空的龍蜿延穿過，并成為城區(qū)最重要的人文自然景觀。

    項目用地位于平江縣城老城區(qū)，地形北高南低，呈長條形，長1380米，寬60-260米不等，項目北面是繁華的老城商業(yè)街，并與東西走向的街道平行，有8條通道把商業(yè)街與規(guī)劃中的商業(yè)步行街連通。最繁華的商業(yè)市場離商業(yè)步行街不到40米。項目南面平行于汩羅江，在商業(yè)步行街與汩羅江之間平行規(guī)劃一條20米寬的沿江大道和一條高出水面6米的防洪堤。項目東面連接平江大橋，西面連接懷甫公路。目前政府已投資300萬元修建了一條800米長的傍山公路。使老城區(qū)至嚴(yán)家灘大橋的路程縮短了5公里。從此，從長沙、岳陽回平江可通過大仙山的懷甫路直接進(jìn)入縣城，使本項目成為出入平江的主要門戶。

    項目總占地面積140，000M²，總建筑面積220，000 M²，其中公建面積約6000 M²，商業(yè)面積4，4000 M²，住宅面積170，000 M²。

    項目自東至西規(guī)劃為三大功能組團(tuán)。A組團(tuán)：以商業(yè)、服務(wù)為中心，雙層景觀步行街，地面步行街寬14米，街心廣場寬35米，二樓步行街寬6米，步行街背北面有6米寬進(jìn)貨道路，背南面有20米寬沿江大道，是城市功能全、建設(shè)品位高、花園式大型商業(yè)步行街。B組團(tuán)：以辦公、旅游為主，商業(yè)為輔，該組團(tuán)中有一個面積約1萬平方米的文化休閑廣場，一條24米寬的環(huán)城道穿過步行街，建成后將是平江文化旅游休閑中心廣場。C組團(tuán)：以住宅為主、商業(yè)為輔的高尚社區(qū)。三大組團(tuán)功能明確、特色各異，但又互相依托形成整體氣勢。

    項目規(guī)劃現(xiàn)已納入政府的城市總體規(guī)劃中，省市規(guī)劃部門也已審核批復(fù)，當(dāng)?shù)卣�府為項目的開發(fā)專門成立了指揮部來協(xié)調(diào)，配合項目的前期運(yùn)作，首期工程拆遷工作也已進(jìn)入尾聲，項目商業(yè)開發(fā)用地已完成一切法律手續(xù)和施工前準(zhǔn)備工作。

    項目報建名為“財富花園”，正式面市時計劃按三大組團(tuán)依次更名為“財富商業(yè)廣場” ，“財富文化中心”，“財富花園小區(qū)”，同時，已建議當(dāng)?shù)卣�府將緊靠項目1380米長20米寬的沿江大道更名為財富大道。

二、項目綜合優(yōu)勢分析

    平江屬湖南農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)縣，作為一個自然資源、社會資源、產(chǎn)業(yè)資源相當(dāng)豐富、優(yōu)越的地區(qū)，當(dāng)每年20萬勞力外出打工后，帶回了資金也帶回了消費(fèi)觀念，人們的市場意識和商品意識較強(qiáng)，如進(jìn)一步開發(fā)商業(yè)市場，引進(jìn)新的市場與商業(yè)理念，其潛力和爆發(fā)力將不可估量，開發(fā)、經(jīng)營風(fēng)險將相對小。

（一）項目開發(fā)外部優(yōu)勢

●區(qū)域優(yōu)勢

    從城市的區(qū)域位置看，平江是連接湘鄂贛三省的地區(qū)性交通、物資、流通中心樞紐，是三省邊界商貿(mào)文化重鎮(zhèn)，改革開放后，城市建設(shè)步伐快，城市人口增長，成為三省邊界規(guī)模最大，城市人口最多，商務(wù)活動最旺的城市。目前城市人口達(dá)15萬，商業(yè)從業(yè)人數(shù)1.5萬.

    從項目的區(qū)域位置看,縣城為一江兩岸格局,該項目位于老城區(qū)沿江,與新城區(qū)一江之隔,是城市的中心地段,又是城市與外界交通的出入口.

●經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀優(yōu)勢

市場化、各類發(fā)展指標(biāo)基數(shù)低,可塑性、再造性、改良性潛力巨大。

    平江農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)中糧食和藥材生產(chǎn)已形成規(guī)模。過去是農(nóng)業(yè)溫飽縣，改革開放后，平江人開始闖市場。作為人力資源大縣，平江人從1980年開始走向全國各地務(wù)工，同時也把平江的醬干、石膏板材等特色產(chǎn)品推向全國。收入中每年僅匯入當(dāng)?shù)劂y行現(xiàn)款達(dá)15億元人民幣，而目前銀行實際存款僅25億元，銀行存款年增長額不到兩億元，每年僅匯款收入一項就有近13億元參與商務(wù)流通。

●交通優(yōu)勢

    京珠高速公路平江段現(xiàn)已全面貫通，并在平江縣境設(shè)有高速公路收費(fèi)入口，湘鄂國道、湘贛國道貫穿平江境內(nèi)的主要城鎮(zhèn)，商流、物流、信息網(wǎng)絡(luò)便捷。

●人文歷史資源優(yōu)勢

    中華民族最偉大的詩人屈原影響著整個汩羅江流域，另一位偉大詩人杜甫和三國名士魯肅長眠平江，歷史上平江人民還建立了魯肅廟、杜甫紀(jì)念塔，成為永久文物。近代革命史中平江起義帶來的影響深遠(yuǎn)流長，平江也成為中國革命歷史紀(jì)念地。平江的特殊地理條件帶來的數(shù)千年文明的沉淀，形成深厚的人文特色，不僅豐富了平江的人文環(huán)境，也成為平江影響周邊地區(qū)，走向世界的重要資源。

●社會網(wǎng)絡(luò)資源優(yōu)勢

    近代革命史造就了平江境內(nèi)100多位將軍(其中國民黨將軍57名),并且先后有60多位平江藉人擔(dān)任過省部級以上領(lǐng)導(dǎo)職務(wù),龐大而頗具影響力的社會資源遍布全國各地,為平江開發(fā)的經(jīng)濟(jì)援助、異地流通、政策性傾斜提供了堅實的基礎(chǔ)保障.

●本土資源優(yōu)勢

    平江20萬外出經(jīng)商、打工的人員是該縣第一大人力資源和消費(fèi)市場資源，有相當(dāng)比例的人才源源不斷返回故土，開發(fā)平江的經(jīng)濟(jì)市場，隨著平江的整體環(huán)境改良，將會有更多人放棄沿海選擇回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)、居住，這批人的思想、能力、實力、生存方式都將為平江未來的發(fā)展提供全新的模式，必將成為新平江經(jīng)濟(jì)的主力軍。

    地下礦產(chǎn)、水力、森林和農(nóng)業(yè)特產(chǎn)四大資源，為平江人提供了豐富的自然財富。平江黃金礦聞名江南，木材產(chǎn)量和水力發(fā)電均列全國百名強(qiáng)縣行列，平江醬干生產(chǎn)形成規(guī)模走向全國，石膏板材生產(chǎn)不僅打入各大城市還走進(jìn)世界各地。

●國策優(yōu)勢

    平江現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口量不足總量的20%，按照國家在近10年國策中要求城鎮(zhèn)人口達(dá)70%以上還有很大距離。作為平江的行政、經(jīng)濟(jì)中心，縣城規(guī)模擴(kuò)大、人口遞增、消費(fèi)增強(qiáng)將為平江未來的發(fā)展提供巨大的市場空間。

●商業(yè)現(xiàn)狀凸現(xiàn)的優(yōu)勢

    平江縣城現(xiàn)有商業(yè)布局顯示的是市場分散，商業(yè)旺地呈點(diǎn)狀，主要因為舊城沒有進(jìn)行改造，繁華地段的商業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)差，沒有形成良好的商業(yè)街格局。缺乏高檔、集中成片的商業(yè)區(qū)，而新城區(qū)缺乏商業(yè)街的規(guī)劃和建設(shè)，缺少核心商業(yè)中心和商業(yè)競爭力，正是這種充滿缺陷的現(xiàn)狀為本項目建設(shè)商業(yè)步行街提供了必要條件。

●已全面啟動的大型市政工程所提供的環(huán)境優(yōu)勢

    總投資2億多集防洪、景觀交通、旅游休閑為一體的大型市政工程——城區(qū)內(nèi)沿汩羅江兩岸全面筑建的防洪堤、沿江大道已全面動工，大道沿段將增設(shè)多個公用廣場，全線綠化并達(dá)到循環(huán)貫通。老城區(qū)市區(qū)的環(huán)城公路也完成規(guī)劃，并全面啟動，必將緩解老城交通不暢，人口稠密的狀況。本項目位于臨江臨道的核心商業(yè)地段，市政工程的啟動將為本項目鋪設(shè)了一個最佳平臺，結(jié)合本項目的規(guī)模、規(guī)劃，市場商機(jī)完全達(dá)到了唯一性和排它性。

●城市規(guī)劃的功能優(yōu)勢

    平江城區(qū)規(guī)劃分為兩大組團(tuán)，汩羅江北岸的老城區(qū)為居住、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、文化經(jīng)濟(jì)中心，汩羅江東南岸新開辟的開發(fā)區(qū)為機(jī)關(guān)辦公、工業(yè)中心。由于居家、商業(yè)仍以老城為主，而人們的商業(yè)活動也聚集老城區(qū)，在老城區(qū)目前沒有一個商業(yè)中心的情況下，老城沿江地帶的改造就決定了城市商業(yè)中心地位的正式形成。

●地方政策性優(yōu)勢

    當(dāng)?shù)卣�府為本項目提供了全面、良性的配套服�?wù)，在項目的整個開發(fā)過程中，政府相關(guān)環(huán)節(jié)的服務(wù)、協(xié)調(diào)基礎(chǔ)得到了考驗。在本項目即將引發(fā)的系列招商行動中，當(dāng)?shù)卣�府已承諾保證提供同質(zhì)同量的配套服務(wù)。縣委縣政府就項目的封閉式管理，稅費(fèi)優(yōu)惠下達(dá)了多個文件，并成立了項目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組和項目建設(shè)指揮部，派出10名干部專門為項目服務(wù)。

    由于本項目的特殊性和影響因素，當(dāng)?shù)卣�府已將其作為平江面向外部世界的形象工程。省、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)也數(shù)次來視察，并對本項目提出了明確的要求，因此，在項目的開發(fā)、經(jīng)營上將會形成一個良好的積極的外部環(huán)境。

（二）項目開發(fā)自身優(yōu)勢

●規(guī)劃優(yōu)勢

按平江現(xiàn)行城市規(guī)劃，本項目是老城商業(yè)區(qū)唯一的商業(yè)步行街，具有獨(dú)立市場的優(yōu)勢。

    項目總體規(guī)劃充分體現(xiàn)了超前、便捷、方便、安全以及完美的舒適性，各組團(tuán)功能盡可能利用地塊的位置、布局以及其它特征表達(dá)各自優(yōu)勢，動靜、疏密分布合理，人文氣息隨處可尋，更體現(xiàn)了建設(shè)品位的優(yōu)勢。

●規(guī)模優(yōu)勢

    本項目的開發(fā)為平江提供了高尚居住社區(qū)、以花園式商業(yè)步行街構(gòu)成大型商業(yè)中心的現(xiàn)代都市樣本。而這種超大型的建筑，一流的規(guī)劃、高雅時尚的設(shè)計將使本項目成為平江未來的城市座標(biāo)，新平江建筑的樣板，成為平江居民居住、休閑、購物、文化活動中心，甚至還將成為岳陽市乃至湖南聞名的縣一級多功能、綜合性社區(qū)示范項目。

●設(shè)計優(yōu)勢

    商業(yè)廣場（一期）的設(shè)計具有明顯的商業(yè)氣勢，商業(yè)主體貫通流暢，增設(shè)二層循環(huán)通道及多個平臺，輔以景觀綠化，休閑設(shè)施，充分滿足購物、商業(yè)流通的動靜分布，同時還具有很強(qiáng)的江景休閑效果。

    本項目擁有三個縱橫交通循環(huán)體系，沿江的財富大道主干道、步行街人行道、步行街北與老城連接平行步行街的進(jìn)貨消防道，即保證了人車分流，又為城市未來交通需求奠定了良好的道路基礎(chǔ)。

    商業(yè)以步行街為主貫穿整條財富大道（沿江大道），住宅以西區(qū)為主，中部為文化、休閑購物中心，功能過渡合理、舒適，居住、辦公、購物疏而不散，且相互影響，相互襯托。

    商業(yè)街低密度、大而全的公用空間和主體綠化構(gòu)成了外江內(nèi)園的多重景觀效果，完全具備了花園購物、休閑購物、旅游購物的特征。

    面江住宅均為大型陽臺設(shè)計，南北通透，戶型均做到每一寸面積都是合理有用的，并在項目的多個地段預(yù)設(shè)車庫和車位，戶型間距保持1：1的基本標(biāo)準(zhǔn)，綠化空間占用率36%，使住宅小區(qū)完全具備人居環(huán)境條件。

●公用配套優(yōu)勢

交通順暢，沿江路、環(huán)城路及穿過小區(qū)的市政公路總長達(dá)3公里，內(nèi)外循環(huán)網(wǎng)絡(luò)連接合理。

中學(xué)、小學(xué)、醫(yī)院、郵局、車站、體育場分布在項目周圍，商業(yè)街與住宅區(qū)既緊密相連，又相對獨(dú)立。

項目內(nèi)公共廁所，垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)計齊全，為公共環(huán)境衛(wèi)生具備物質(zhì)條件。項目內(nèi)還規(guī)劃近5000平方米的物業(yè)管理辦公、文化娛樂活動室，為創(chuàng)建現(xiàn)代文化社區(qū)提供必備條件。

●物管優(yōu)勢

    項目將聘請沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的知名物業(yè)機(jī)構(gòu)擔(dān)任項目物業(yè)顧問，在平江率先引進(jìn)高尚、安全、周到、舒適的服務(wù)型管理，并承諾不以贏利為目的，建立與城市發(fā)展的管理需求相適應(yīng)的物管樣板。

三、項目開發(fā)市場分析

    平江現(xiàn)有市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征為：人多地廣，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)滯后，市場化程度低，整體觀念，意識相對落后，這些因素制約了平江當(dāng)前的市場化建設(shè)，同時這種特征也為未來開發(fā)預(yù)留了豐富而巨大的潛力空間。

    項目所在地老城區(qū)的土地開發(fā)所剩無幾，大宗交易難以實現(xiàn)，零星地塊都屬舊城拆遷改造范圍，開發(fā)規(guī)模不能理想化。而開發(fā)成本卻在增長，這些不利因素都為本項目的未來開發(fā)剔除了幾乎全部競爭對象，唯一性和排它性是本項目的最大的市場優(yōu)勢。

    平江目前的商品化地產(chǎn)開發(fā)僅占城市開發(fā)建設(shè)總量的10%不到，改革開放20年來平江城市住宅建設(shè)達(dá)300萬平方米，90%以上為個人建房與集資建房，建設(shè)規(guī)劃落后，品位低，缺少環(huán)境配套和綠化，戶型從結(jié)構(gòu)、功能、朝向、面積都與用戶的消費(fèi)需求不相適應(yīng)，即使不到10%的商品化住房也是小面積小地塊的開發(fā)，沒有高標(biāo)準(zhǔn)的住宅小區(qū)，建設(shè)品位也與消費(fèi)者的需求不相適應(yīng)。

    商業(yè)市場的建設(shè)是平江城市建設(shè)的薄弱點(diǎn)，改革開放以來，平江率先打響開發(fā)區(qū)建設(shè)，由于城市建設(shè)側(cè)重于天岳大道及道路兩邊綠化的規(guī)劃建設(shè)與投資，沒有規(guī)劃一條商業(yè)街，使形成規(guī)模后的開發(fā)區(qū)缺乏商業(yè)氣氛，商業(yè)中心仍集中在老城區(qū)。而作為老城區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)街卻又被電信、郵政、銀行等非商品經(jīng)營機(jī)構(gòu)占去旺地，一家一店的商業(yè)格局得不到改造，城市交通擁擠狀況無法改變，目前的商業(yè)街門面參差不整，街道車流擁擠，街兩邊流動小販攤點(diǎn)遍地，商業(yè)環(huán)境較差，市場呼喚一條具有商業(yè)氛圍能滿足平江商業(yè)活動要求的商業(yè)街。正因為如此，財富商業(yè)步行街的建設(shè)彌補(bǔ)了城市商業(yè)街建設(shè)的空白。當(dāng)一座城市真正進(jìn)入市場化軌道時，制高點(diǎn)、品牌、實力將決定這座城市的未來命運(yùn)。本項目的切入點(diǎn)可以說具備前瞻和預(yù)見的效應(yīng)。

    平江的市場、政府機(jī)制和人們都處在意識觀念更新，質(zhì)的突破的臨界線上，并且切切實實渴望一個具備突破、創(chuàng)新、騰飛的龍頭，本項目無論從氣勢或者品質(zhì)而言都已具備座標(biāo)的作用。從平江當(dāng)?shù)卣�府到普通市民熱切關(guān)注，以及省市對本項目的通力扶持可以看出其中的內(nèi)涵，在巨大的開發(fā)空間里本項目還孕藏了豐富的市場前景空間。

    平江城關(guān)鎮(zhèn)約15萬人的消費(fèi)市場大都以就地消費(fèi)為特征。部分商品購置相當(dāng)便捷，但無法形成消費(fèi)者對一個市場的長久忠誠度和滿意度。這種典型的傳統(tǒng)式消費(fèi)觀念既有傳統(tǒng)思維的影響，更多的是一種無奈。平江欠缺的正是一個輻射功能強(qiáng)、產(chǎn)品豐富齊全，具備消費(fèi)凝聚力的集約式、專賣式、坐標(biāo)式的商業(yè)中心市場。

    平江的地域優(yōu)勢相當(dāng)明顯，地處三省交匯處，古有“三省通衢”之稱。民間交流，自發(fā)性經(jīng)濟(jì)協(xié)作的傳統(tǒng)完全能支撐著一個現(xiàn)代跨區(qū)域商圈的形成，而平江的地理位置恰居三省臨縣的頂角，長沙、岳陽的中部，多條國道以及京珠高速穿境而過。并以此為中心往四周輻射的人、商、物流基數(shù)估算應(yīng)在300—500萬人之間，而江西修水、湖北通城至今仍未形成規(guī)模檔次達(dá)到類似的需求市場。

    國家在逐漸走出通縮的傳統(tǒng)狀態(tài)時會有一個較長的輕度良性通膨的政策調(diào)控階段，這對于房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、物流等領(lǐng)域?qū)�會形成利好，同時，優(yōu)化、精簡三農(nóng)的國策和強(qiáng)力擴(kuò)大城鎮(zhèn)，把中小城鎮(zhèn)作為中國未來的基石以及發(fā)展中部的國策將會使地區(qū)中心城鎮(zhèn)得到迅速發(fā)展。因此，國民經(jīng)濟(jì)的周期性發(fā)展特征和長期國策都有力地為未來市場拓展了空間。

    由此可見，在硬件基礎(chǔ)（地區(qū)優(yōu)勢）和軟件概念（強(qiáng)勢國策）都充分滿足時，市場如何升級，如何支持市場升級，如何營造良性互動的大流通領(lǐng)域，形成持續(xù)穩(wěn)定上升的購買力是本項目的根本。而且這一切都將成為本項目的成功開發(fā)帶來機(jī)遇。

四、周邊區(qū)域市場比較

    就平江目前的市場與周邊地區(qū)比較而言，應(yīng)選取具有針對性和縱深效果的對象，本案將在外省、外市中各選定一案與平江進(jìn)行有效的比較。

●江西修水縣

    修水與平江接壤，同屬欠發(fā)達(dá)地區(qū)，行政面積、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口等基礎(chǔ)指標(biāo)均與平江接近，修水的總體發(fā)展思路在五年前與平江相似，盲目招商引資而軟硬件又達(dá)不到市場的要求，傾力扶植的地方企業(yè)皆因資本、信息、交通、觀念的滯后而失敗，改變修水當(dāng)時現(xiàn)狀的又恰恰是修水縣城區(qū)規(guī)劃的最大缺陷——縣城面積因山勢無法拓展，土地匱乏。因此，土地的交易市場在無意識中取代開發(fā)區(qū)招商成為政府把控的重點(diǎn)。規(guī)劃土地、控制土地、取消居民自建房等系列措施使城區(qū)的土地迅速升值，土地交易的稅費(fèi)由五年前的100-200萬/年激增至2002年的4000多萬元/年。土地持續(xù)在增值,財政寬松了,政府也積累了更多的資金來投資市政基礎(chǔ)建設(shè),城市變得越來越整潔、漂亮,更關(guān)鍵的是在這個具有造血功能和賺錢效應(yīng)的雙重市場里越來越多的外資主動涌進(jìn)來,并由此帶來了更多的先進(jìn)觀念和機(jī)制�？梢哉f,修水是在一種無奈的無意識的舉措下一舉邁進(jìn)了良性的發(fā)展軌道中。

    1998年，修水的商品房售價為住房520元/m²左右，商業(yè)門面3000元/ m²左右（比1992年1500元/ m²翻一番），到2003年，修水的住房價以高達(dá)960元/ m²，商業(yè)門面高達(dá)19000元/ m²。1998年修水年房地產(chǎn)開發(fā)量為4萬m²，到2003年達(dá)到20萬m²。（為平江商品房開發(fā)的10 倍）。

    與修水比較，平江的房地產(chǎn)落后五年，但平江的現(xiàn)行條件比5年前的修水進(jìn)步5年。這正好是平江啟動市場的良機(jī)。

    瀏陽的地理位置和自然資源與修水、平江近似。但瀏陽的總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展在近五年產(chǎn)生了質(zhì)的變化，各項指標(biāo)與周邊地產(chǎn)拉開了相當(dāng)大的距離。修水與瀏陽在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上也同樣有三--五年的距離，2000年瀏陽的城市建設(shè)發(fā)生了巨大變化，率先建成了全省第一條商業(yè)步行街，這條全長559米的步行街的商鋪價格比其它商業(yè)街翻了一番。據(jù)瀏陽城市建設(shè)投資指南介紹，步行街兩邊用地平均價達(dá)到每平方米1032⒐6元，其中一宗108平方米的用地售價高達(dá)14808元/平方米，折合為每畝地987萬元，成為湖南省售價最高的商業(yè)用地。

    瀏陽的商品房開發(fā)5年前為每年4—5萬m²，2003年達(dá)到25萬m²，售價也由住房5年前500多元/ m²上升到900多元/ m²，商業(yè)門面由5年前6000元/ m²上升到15000元/ m²。

    與瀏陽比較，平江的市場同樣落后5年。但由于瀏陽縣的整體經(jīng)濟(jì)水平比平江高，目前平江的經(jīng)濟(jì)狀況尚不及瀏陽當(dāng)年的狀況。房地產(chǎn)市場瀏陽10年前就已啟動，而本項目的建設(shè)品位比當(dāng)年瀏陽高，僅財富商業(yè)步行街的規(guī)劃就已達(dá)到取瀏陽之長，補(bǔ)其之短，用超前的構(gòu)思，必然帶來良好的綜合效益。

五、銷售市場分析

    平江縣城發(fā)展較快，但從城鄉(xiāng)人口比例看人口居住城市化還沒達(dá)到基本比率，與政府要求5年使縣城常住人口增加到15萬，平江現(xiàn)有15萬人口中，常住人口約12萬，還有一定空間，本屆縣政府為此制訂了一系列政策，促進(jìn)加速城市發(fā)展，本項目的招商引資就是具體措施之一。                   

    城市要發(fā)展，建立城市管理規(guī)范不可少，2003年政府下發(fā)了關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場的一系列文件，其中停止干部職工集資建房和不準(zhǔn)在縣城規(guī)劃范圍內(nèi)建私房的政策，不僅為房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范了管理，也為商品房銷售拓寬了市場大門。那么，今后五年內(nèi)城市人口增長帶來的住房需求，將十分有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

    怎樣的商品決定了怎樣的消費(fèi)，這是商品決定消費(fèi)理論，但隨著人們的消費(fèi)觀念的改變，以及人們的經(jīng)濟(jì)承受能力增長，在商品的品質(zhì)不能滿足人們需求的情況下，市場就要發(fā)生變化，平江的房地產(chǎn)市場就處在這種狀況中。

    近20年，平江建設(shè)了近300萬平方米的新住宅，至今還沒有一個與人居環(huán)境要求相適應(yīng)的商品開發(fā)住宅小區(qū)，從調(diào)查中了解到，相當(dāng)一部分國家企事業(yè)單位的公職人員，和那些走南闖北有一定閱歷的成功商人都對住房有高品位的要求，從某種程度說，平江已經(jīng)完成了住房滿足人們對居住面積的需求，進(jìn)入了人們對住房質(zhì)量品位需求的新階段。

    從對平江縣城居民的調(diào)查中了解到，目前有相當(dāng)一部分人把購商品房作為經(jīng)營投資，有的家庭用于出租的商品房達(dá)數(shù)千平方米，年租房收入數(shù)萬元。

    隨著人們在銀行的存款增加，銀行存款利率的下降，人們把資金拿來投資產(chǎn)業(yè)的愿望越來越強(qiáng)烈，而最可靠最穩(wěn)妥的投資為購置房產(chǎn)，尤其是商業(yè)用房，具有商業(yè)價值的商業(yè)用房成為走俏商品。據(jù)調(diào)查，十字街2002年出售的鋪面，每平方米售價達(dá)2萬元，2003年十字街基本沒有鋪面出售。因此，我們認(rèn)為這一切都有利于我們投資發(fā)展。

    商品房市場潛力大小，一方面取決于人們的購房能力和需求，另一方面取決于商品房的質(zhì)量品位，這里著重分析質(zhì)量品位問題。

住房的質(zhì)量品位表現(xiàn)在住房的環(huán)境功能、戶型功能、物管功能和配套功能上。

    環(huán)境功能不僅僅指綠化生態(tài)狀況，還指環(huán)境管理狀態(tài)，綠化既創(chuàng)造景觀，還有利于健康。環(huán)境管理則涉及到社會環(huán)境和社會服務(wù)，有一個無限的外延，如購物、就醫(yī)、就學(xué)、通信、出行、娛樂、休閑、安全、私密等一系列的環(huán)境狀況。這方面市場為我們留下了巨大的潛力。

    戶型功能就是解決戶型朝向，采光程度，以及服務(wù)于生活的諸多條件功能，力求方便、實用、舒適，這方面過去平江的商品房開發(fā)不注意朝向，多為地形條件所致，本項目北靠市場南臨水的自然環(huán)境，為我們建設(shè)南北朝向的親水環(huán)境住房具備了良好條件。

    物管在平江尚未啟動，本項目將推出的物管手段，也將成為本項目競爭市場、發(fā)掘潛力的重要措施。

    配套功能就是要為人們居住服務(wù)完善各種配套設(shè)施，諸如文化休閑、體育健身、智能管理、電信網(wǎng)絡(luò)等，讓人們的居住與現(xiàn)代化人居環(huán)境要求相適應(yīng)。

    以上既是我公司建設(shè)財富花園的理念，也是我們?nèi)�面啟動市場，挖掘市場潛力，滿足消費(fèi)者需求的手段，我們認(rèn)為，一種滿足于居住面積的消費(fèi)理念時代已經(jīng)過去，新的消費(fèi)觀必將打開一個更具前景的市場空間。

〈一〉對平江年住房銷售量的分析。

    2001年，我公司組織了一次市縣級城市商品房年銷售量的調(diào)研活動，初步的結(jié)論是：市級城市商品房銷售量與本市人口數(shù)量的比例為1：2.�？h級城市為1：1。當(dāng)年，平江縣毗鄰的江西修水縣為1：0.8，平江不到1：0.5。但平江的住房建設(shè)比修水的總量面積大，人均住房面積比例也大。  2001年修水商品房開發(fā)占城市住房80%，平江還不到10%。隨著住房二級市場啟動，將加快住房更新，有資料研究證明，住房更新概率在經(jīng)濟(jì)發(fā)展正常情況下，5年居室更新率為5%左右，10年居室更新率為15%左右。15年居室更新率為40%左右。目前，平江70%的家庭解決了住房的“溫飽”問題，但是住房面積夠了，住房的質(zhì)量達(dá)不到人們的需求，隨著小區(qū)人居環(huán)境住宅的推出，人們更期待住房更新，如他們中年更新率達(dá)2%，就有400至600戶人家住房更新。此外，而作為發(fā)展中城市，平江每年將有1000戶左右或農(nóng)村家庭具有想到縣城購房愿望，如果其中每年有30%的人實現(xiàn)愿望，就有300戶實現(xiàn)住房更新，加上缺房戶年商品房銷售量將超過15萬平方米，即達(dá)到城市的正常需求水平。

    按上述分析，財富花園住房平均每年3萬平方米的建筑面積僅占市場需求的30%左右，而平江縣年商品房開發(fā)不到6萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了市場需求。

〈二〉對平江鋪面銷售前景分析

    1、作為商品房，鋪面與住房有著質(zhì)的區(qū)別，住房的價值是相對平穩(wěn)值，鋪面的價值是可變值，尤其是新城區(qū)的鋪面，傳統(tǒng)的商業(yè)市場觀念對鋪面的影響極大，但市場環(huán)境和氛圍同樣產(chǎn)生影響。對于現(xiàn)代建設(shè)的城市，過去一般都沒有從商業(yè)的角度去形成街道布局，而只就某一類型的市場建設(shè)做文章。前些年，具有一定實力的商家建超市，而大多數(shù)都是從自然的傳統(tǒng)的購物環(huán)境中選點(diǎn)，隨著商業(yè)環(huán)境改變，而商家則又選擇了步行街建設(shè)超市，使步行街成為傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合，生態(tài)與文化相得益彰的商業(yè)新境界。平江開發(fā)區(qū)沒有形成商業(yè)格局，而老城區(qū)又缺少一條具備商業(yè)活動條件的街道，鬧市區(qū)商業(yè)門面緊俏，我公司正是抓住了這樣一個機(jī)遇，在人氣旺盛的老城區(qū)選擇了建步行街的最佳區(qū)位，捷足先登建設(shè)步行街，必將在平江形成以景福坪為中心的商業(yè)新格局，建設(shè)商業(yè)步行街的規(guī)劃理念和運(yùn)行思路，將使建設(shè)中的街道成為商業(yè)旺市區(qū)，這也正是人們期待的，從目前大量的鋪面訂購咨詢中可見，鋪面的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于計劃中的預(yù)測，所以這對于我們打開市場很有信心。

    2、在大量的市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，人們置業(yè)投資的首選是鋪面，很多經(jīng)商戶盡管手里面有一些積蓄，卻一直靠租鋪面經(jīng)營，平江縣城有⒈5萬戶經(jīng)商戶，其中80%以上經(jīng)商戶都是租鋪經(jīng)營。此外，平江在外地打工、經(jīng)商辦企業(yè)的人員中也有相當(dāng)一部分人有回來購買鋪面的愿望。據(jù)2003年下半年的統(tǒng)計摸底，外出人員中有意向回老城區(qū)購商業(yè)鋪面的近200人。這種狀態(tài)也正好說明了商業(yè)活動的質(zhì)量在提高，人們對商業(yè)活動的文化要求在提高，從而帶來對商業(yè)活動空間的新追求。

    從城市發(fā)展前景分析，老城區(qū)的商業(yè)市場仍為密集的攤位式，道路擁擠，攤位之間寬度不到三米，建筑設(shè)施簡陋，消防條件極差，僅汽車站附近的商業(yè)市場就有近1000個攤位式門面急待改造，迫切要求新的商業(yè)市場來緩解市場擁擠局面。

六、項目開發(fā)效益分析

1、工程成本分析  （按22萬平方米計算）

成本總額概算                                   18000萬元

①用地成本210畝×15萬元                        3150萬元

②土建成本380元/m²                              8360萬元

③用地平整﹑環(huán)境與配套設(shè)施100元/m²              2200萬元

④稅費(fèi)                                          1600萬元

⑤財務(wù)成本                                      1220萬元

⑥銷售推廣費(fèi)（約占總收入3%）                     735萬元

⑦管理費(fèi) （約占總收入3%）                        735萬元

上述成本概算中：

用地成本中包含了征地辦理手續(xù)的費(fèi)用，房屋拆遷費(fèi)用和支付農(nóng)民的征地款。

   土建成本根據(jù)平江當(dāng)?shù)氐慕ú呐c勞務(wù)情況，2003年實際成本在300元/m²左右，考慮到本項目建設(shè)品位高，以及材料漲價因素，把成本上浮80元/m²，應(yīng)是留有余地的。

稅費(fèi)概算中，政府已經(jīng)承諾了規(guī)費(fèi)和服務(wù)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并落實到每個收費(fèi)項目，約定費(fèi)收為每平方米10元，營業(yè)稅和所得稅減免也有合同約定。

財務(wù)成本主要是支付借款利息。

用地平整與環(huán)境配套設(shè)施支出概算主要是工程填土方、公建用房，廣場與街道、公廁垃圾站以及其它配套建設(shè)。

按上述成本計算，每平方米成本為818元，超出董事會規(guī)定的700元/m²單位成本118元。而作為成本預(yù)算，從中也留有相當(dāng)大的空間。

2、銷售收入概算

按總建筑面積22萬平方米概算總收入              30540萬元

其中：住宅17萬平方米×700元=                  11900萬元商業(yè)鋪面                               19640萬元

其中：商業(yè)步行街一層門面16000平方米×6000元= 9600萬元  

      商業(yè)步行街二樓門面8000平方米×2800元=  2240萬元

      景福坪廣場周邊鋪面6000平方米×3000元=  4200萬元

      其它門鋪面         8000平方米×1000元=  800萬元 

鋪面的銷售收入基本按起價概算。其中潛力最大的是東段從景福坪廣場至平江大橋段商業(yè)步行街一層的鋪面，按常規(guī)的定價，該段的鋪面價要相當(dāng)于甚至超過主要商業(yè)街的鋪面價格。平江的十字街沒有鋪面出售，據(jù)調(diào)查，過去曾出售過幾個鋪面，售價近2萬元/平方米。而按修水與瀏陽同等商業(yè)街的鋪面定價，修水最高為1.96萬元/平方米，瀏陽基本接近。所以，作為財富商業(yè)步行街的售價定位在8000元-10000元/m²之間是比較穩(wěn)妥的。

    住房售價所以考慮分段定位，并確定起動市場時初階段定價在700元/平方米，這是根據(jù)本項目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和品位確定，同時也根據(jù)董事會意圖，住房以成本價為銷售價，不在住房上贏利，僅從鋪面上獲得利潤。平江住房售價可借鑒修水的情況，三年前修水住房價為550-600元之間，去年已高達(dá)960元，最低已達(dá)850元。2004年因材料漲價上升到1080元/m²，而修水的經(jīng)濟(jì)狀況不如平江，市場潛力也沒有平江大。因此，平江在三年后住房售價達(dá)到800-850元是完全有可能的。

    而決定住房與鋪面價格的最現(xiàn)實的還有土地增值，城市中心用地減少，建設(shè)用地的區(qū)位條件等諸多因素。今年以來，平江地價在國家對土地實行嚴(yán)格管理，開發(fā)用地由國土部門控制的前提下，地價增長較大，尤其是老城區(qū)土地。目前平江的房價偏低主要是地價偏低，隨著地價的增長，房價的上漲是必然的。本項目的用地價格已定，盡管不存在漲價因素，但必須與市場價格同步增長。因此，房價是完全有可能有一個較大的增長幅度的。

3、毛利概算指標(biāo)

毛利=計劃收入-計劃成本

=30540萬元-18000萬元

=12540萬元

由于市場銷售的周期性，必然有一部份商品房暫時空置，而房地產(chǎn)利潤計算一般按到手資金，因此應(yīng)減去未售部份。預(yù)計為2000萬元產(chǎn)值。

減去期末存量房產(chǎn)值約2000萬元，可實現(xiàn)利潤為10540萬元。

4、投資回報率

計算投資周轉(zhuǎn)資金為4000萬元，周期5年，年回報金額為2108萬元。年回報率為52.7%。

七、可行性結(jié)論

綜上所述，財富花園建設(shè)項目是一個十分成熟的項目，我們認(rèn)為：

1．         平江是一塊房地產(chǎn)開發(fā)處女地，并具有十分樂觀的開發(fā)前景。本項目作為第一家上規(guī)模，上品位的項目，占據(jù)了天時地利人和，即縣政府的特別優(yōu)惠政策，老城區(qū)最后一片城市大宗商業(yè)綜合用地，我公司的良好運(yùn)作理念和經(jīng)營手段。因此，是理想的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目。

2．         平江的房地產(chǎn)市場蘊(yùn)藏了巨大商機(jī)，尤其商業(yè)步行街建設(shè)，市場商業(yè)活動對鋪面的要求和人們投資鋪面的熱情，為商業(yè)步行街建設(shè)具備了市場條件。

3．         高品位建設(shè)商業(yè)步行街和住宅小區(qū)，既是平江城市建設(shè)的必然選擇，也是本項目出奇制勝的重要條件，因此，必須堅持高起點(diǎn)規(guī)劃，高質(zhì)量施工，使之成為平江城市上品位的樣板工程項目

4．         該項目盡管工程量大，投資量大，但按平江市場開發(fā)情況，可以分為三期開發(fā)，因此在考慮投資資金時，可按不同工期分段投資，實際投資量小，風(fēng)險投入低。

5．         要站在市場的高度來建設(shè)項目，并通過這個項目來影響整個市場，推動整個市場，所以，在項目推向市場時，可以全方位造勢，而一旦商品房開盤，必然形成影響和改變市場的大勢。

6．         平江房價潛力巨大，一方面受周邊城市房價影響，另一方面受材料漲價，建設(shè)品位上升情況影響，而對于開發(fā)商既是商機(jī)，也是可全力爭取的利益。

7．         財富步行街的建設(shè)定位十分準(zhǔn)確，商業(yè)街形成以后很容易做活，這是因為她地處老城繁華地段，同時又得天獨(dú)厚地南臨汩羅江風(fēng)光。但在經(jīng)營中仍應(yīng)注意在招商上進(jìn)一步推廣和投入，促進(jìn)商業(yè)鋪面的快速升值。我們預(yù)計，在商鋪推向市場時的鋪面價值可以達(dá)到十字街的60%左右，即每平方米的價值在1萬-1.2萬元。5年內(nèi)將可超過十字街的商業(yè)價值。所以在前5年中每年的商鋪增值在20%以上，超過社會借款利息的一倍以上。

    綜上所述，財富花園建設(shè)項目既是開發(fā)商的選擇，也是商業(yè)流通領(lǐng)域經(jīng)營人士和住宅消費(fèi)者的最佳選擇。

 

 

特注：目前五證已經(jīng)齊全。